편자말:
독자여러분, 안녕하십니까?
저희 신문에서는 오늘부터 한국생활정착에서 법적인 문제로 애로를 겪는 여러분들을 위해서 "법률이야기" 코너에서 대한민국 외국인 1호 법무사 조선족 정징화법무사를 모시고 "대륙법무사 사무소 정징화 법무사가 해결사로 찾아온다" 시리즈로 여러분들에게 폭넓은 법류서시스를 제공해드리고자 합니다. 많은 관심 부탁드립니다.
법무사란 도대체 뭘 하는 사람일까? 궁금하시죠, 사실 대한민국 국민중에서도 법무사를 모르시고 계시는 분들이 많다고 합니다. 우리 재한중국동포분들은 더욱 모르실 것 같습니다. 중국에는 법무사제도가 없으니까요.
법무사란 일반 서민에게 딱 맞는 법률서비스를 제공하는 폭넓은 법률지식과 풍부한 실무경험을 갖춘 통합법률전문가입니다. 매매, 상속 등을 원인으로 하는 부동산 등기, 법인설립, 유상증자를 원인으로 하는 상업등기, 기업 경영컨설팅, 민사, 형사, 가사 등 소송, 가압류, 가처분 등 민사집행, 파산 회생신청, 성년후견제도에 의한 법률서비스의 제공 등 하는 일이 너무 많습니다. 살면서 법률적으로 도움을 받을 일이 생깁니다. 이럴 때 우선 법무사를 찾아가서 상담을 받으시면 훨씬 경제적이고 실용적으로 문제를 해결할 수 있습니다.
재한중국동포분들은 대부분 주택 임대차로 주거문제를 해결하고 있습니다. 그래서 오늘 "대륙법무사 사무소 정징화 법무사가 해결사로 찾아온다" 제1편으로 주택임대차 계약 체결 시 주의할 점과 주택임대차관계에 대한 법률적 사항을 안내해 드리려고 합니다.
임대인이 보증금을 반환해주지 않는다고 합니다
얼마 전에 사무실로 하얼빈에서 오셨다는 50대 중반의 아주머니가 찾아오셨어요. 8년간 살고 계시던 월셋집에서 전셋집으로 이사가려고 하는데 임대차 기간이 만료되었음에도 임대인이 보증금을 반환해 주지 않는다고 무슨 방법이 없냐고 하시더라구요.
제가 임대차 계약서와 부동산등기부등본을 살펴보니 임대차 계약서에 부동산 공인중개사 이름이랑 사업장 소재지 명칭, 주소 등이 기재가 누락되어 있었고 계약서상의 임대인과 부동산등기부등본상의 소유명의인이 다른 사람으로 되어 있습니다. 물론 해당 부동산 소유명의인이 아니더라도 적법한 임대권한을 가진 자와의 임대차계약은 당연히 유효하여 입주하여 거주하시는 데는 전혀 지장이 없지만 추후에 임대차 보증금회수에 어려움이 있을 수 있습니다.
그리고 임대차 계약관계가 적법한 법률보호를 받으려면 공인중개사사무소를 통하시는 것이 좋고 공인중개사의 업무상 주의의무 위반으로 계약당사자가 손해를 보는 경우 공인중개사를 상대로 손해배상 청구를 할 수 있습니다.
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력(대항력)이 생깁니다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다.(주택임대차보호법 제3조 제1호)
임차주택의 소유자가 바뀌였을 때 새로 계약을 체결해야 합니까?
대항력이란 쉽게 설명을 하자면 임차한 부동산이 경매나 공매가 진행되었을 경우 자신보다 후순위인 권리자에게 대항할 수 있다는 것입니다. 그리고 경매절차에서 후순위권리자보다 우선적으로 변제를 받으려면 임대차계약서에 확정일자를 받으셔야 합니다. 확정일자는 통상 주택 소재지의 동 주민 센터에 가셔서 받으시면 됩니다.
이렇게 대항력을 구비하게 되면 임대차 기간 임차주택의 소유자가 바뀌어도 그 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되므로 새롭게 계약을 체결 하지 않아도 됩니다. 이 경우 만약 새로운 집주인과 새로운 내용으로 계약을 다시 체결하게 되면 자칫하면 종전에 취득한 대항력과 우선변제권을 상실할 수도 있습니다.
기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제4조).
임대차기간이 끝난후 임대인이 보증금을 반환하지 않으면
대법원 판례에 의하면 임대차관계가 종료하는 경우 임차인의 주책인도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행관계에 있고 따라서 임대차기간이 끝난 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 주택을 인도해줄 의무가 없으며 임대차기간이 끝난 후부터 그 주택을 실제로 사용수익하지 않는다면 임대료를 지급하지 않아도 됩니다.
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같습니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 보지만 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 그 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.(주택임대차보호법제6조)
임대차에 관하여 문제가 발생한 경우 법률적인 해결방법으로 내용증명보내기, 가압류신청, 지급명령신청, 채권압류 전부 추심명령신청 등이 있습니다. 무엇보다도 먼저 가까운 데 있는 법무사 사무실로 방문하셔서 자세한 상담을 받으시는 것이 바람직합니다.
편자후기:
주택임대차 시 피해를 예방하고 대처할 데 대한 몇 가지 법률적 사항에 대해 말씀드렸습니다. 도움이 되었으면 좋겠습니다.
통상 법무사를 잘 모르시기 때문에 임대차에 관한 문제가 발생하면 사람들은 익숙한 공인중개사나 여행사를 찾게 되는데 이 부분은 그분들의 전문분야가 아님을 말씀드립니다. 물론 변호사님들도 계시지만 일반 서민들에게는 비용 부담이 덜 되는 법무사가 최적의 선택이 아닐까 하는 생각을 해 봅니다.
다시 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.
http://www.hmzxinwen.com/news/17593
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